[부동산] 나쁜 빚의 사례 - 영끌 대출

[부자학] 좋은 빚 vs 나쁜 빚 (tistory.com)

[부자학] 좋은 빚 vs 나쁜 빚

앞선 글에서 좋은 빚과 나쁜 빚에 대해서 간략히 기술해 보았는데, 투자를 위해 선의(?)를 갖고 대출을 받았더라도 기술한 바와 같이 경제적으로 정신적을 감당할 수 없는 수준의 대출을 받으면 그 뒷감당이 어렵다.

[출처 - 조선비즈] “대출이자 못갚아 압류”… ‘직장인 지식산업센터 영끌족’ 비명

2020년 지식산업센터 투자 광풍… LTV 80% 대출에 각종 규제 면제
지난해 하반기부터 금리 폭등… 임차인 못 구해 장기 공실도 늘어나

 

“올해 들어 사무실을 내놓는 투자자들이 늘고 있습니다. ‘이자 갚기도 어렵다’며 눈물까지 보이는 사람도 있었습니다.”

지난 9일 서울 구로구 가산디지털단지역 인근에서 공인중개사무소를 운영하고 있는 공인중개사 A씨는 지식산업센터를 ‘투자자들의 무덤’이라고 표현했다. 2년 전부터 불어온 지식산업센터 투자 광풍에 올라타 무리하게 대출을 받아 사무실을 매입한 ‘지산 영끌족’들이 금리 인상 한파에 하나 둘 쓰러지고 있기 때문이다.

 

A씨는 “임차인을 구하려 해도 구해지지 않아 공실 신세를 면치 못하는 데다, 대출금리가 폭등해 이자 내기도 빠듯해져 최근 매물을 내놓는 사람이 증가하고 있다”며 “한 투자자는 주택담보인정비율(LTV) 80%까지 은행 대출을 받아 사무실을 6억원 가량에 매입했지만, 현재 매매가가 1억5000만원 가량 떨어져 매물로 내놓기로 했다”고 말했다.

 

실제로 이날 찾은 가산디지털단지역 인근 공인중개사무소에는 ‘빠른 입주’, ‘급매물’ 등의 단어를 다수 발견할 수 있었다. 역에서 도보 1분 거리에 있는 한 지식산업센터에는 ‘임대문의’라고 적힌 종이가 붙어 있는 사무실들이 즐비했다. 일명 ‘로열층’이라고 불리는 1층과 2층에서도 공실을 어렵지 않게 발견할 수 있었다.

 

지식산업센터는 지난 2020년부터 부동산 규제 반사이익으로 3여년간 영광의 시대를 누렸다. 아파트와 달리 전매제한 등 각종 부동산 관련 규제를 피할 수 있었고, 주택 수에도 포함되지 않아 종합부동산세·양도소극세 등 세금으로부터 자유로웠기 때문이다. 또 주택담보인정비율 70~80%까지 은행 대출을 받을 수 있어 월급쟁이 직장인들의 ‘영끌 투자처’로 인기가 치솟았다.

 

그러나 재앙은 지난해 2분기 이후에 찾아왔다. 2020년 당시 2%대였던 대출금리가 5%p 이상 폭등하며 신규 투자자들이 주춤했다. 호황기에 착공에 들어간 지식산업센터들이 하나 둘 준공되며 공급량도 대폭 늘었다. 이 상황에서 임차인을 구하기 어려워져 공실이 늘어나기 시작했다.

 

투자자들은 곡소리를 내고 있다. 일부 투자자는 월급으로 이자를 감당할 수 없어, 수억원의 손실을 감수하면서까지 울며 겨자 먹기로 시세보다 낮은 가격에 사무실을 내놓기도 한다. 그러나 거래가 되지 않아 끝내 압류를 당하는 경우도 있다.

 

일부는 사무실이 공실 상태로 장기간 방치되자, 본인이 임대업을 포기하고 다른 업종의 사업자 등록을 한 뒤 직접 입주하기도 한다. 지식산업센터는 입주가 가능한 업종이 정해져 있다. 이 때문에 일부는 지식산업센터의 본래 취지에 맞는 IT 등의 업종을 가장해 마사지 업소 등 위법적인 요소가 있는 사업을 하기도 한다. 이 경우 대출 연장시 문제가 발생한다. 대출을 진행한 은행에서 현장 조사를 진행한 뒤 대출 연장을 결정하는데, 불법·편법적 요소가 발견되면 대출 연장이 거부된다. 만약 연장이 된다 하더라도 원금의 일부를 상환해야 하기 때문에, 이자를 내기에도 빠듯한 투자자들은 제 2·3 금융권에서 대출을 받기도 한다.

앞으로 이러한 문제는 더욱 심각해질 전망이다. 공급량이 이미 적체돼 있지만, 전국의 지식산업센터는 매년 늘어나고 있다. 9일 한국산업단지공단에 따르면 지난 7월 기준 승인 받은 전국의 지식산업센터는 1511개다. 지난 2021년 7월에는 1247개였다.

반면 매매거래량은 줄어들고 있다. 부동산플래닛에 따르면 지난 1분기 전국 지식산업센터 매매거래량은 총 233건으로, 전년 동기(618건) 대비 62.3% 하락했다. 거래 금액도 3550억원에서 1202억원으로 66.2%가량 줄었다.

 

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “지방이나 수도권 지식산업센터는 물론이고, ‘지산의 성지’로 불리던 구로디지털단지나 가산디지털단지의 지식산업센터도 최근 공급 과잉으로 공실이 다수 발생하고 있다”며 “향후 공급이 더 예정돼 있는데, 받아주는 투자자도 없기 때문에 회복이 쉽지 않을 것으로 보인다”고 말했다.