분당 빌라단지 종상향 - 아파트 재건축 가능

 

[성남시 분당구 구미동 하얀마을그랜드빌]

 

경기 성남시 분당구 구미동의 까치마을건영빌라 앞. ‘종환원 공약(1→2종 일반) 지켜주셔서 감사드립니다’라는 플래카드가 눈에 띄었다. 1월 26일 분당 빌라단지 종환원 등 재정비안이 성남시 공동위원회 심의를 통과하자 신상진 성남시장과 성남시의회 의원들 앞으로 분당 빌라단지 연합회(전 종환원 추진위원회)에서 붙인 것이다. 플래카드에는 이번 종환원이 주민들의 20년 숙원이었다는 문구도 적혀 있었다.

경기 성남시 분당구 일대의 일부 빌라단지의 용도지역 변경이 성남시 공동위원회 심의를 통과했다. 이 지역 빌라에 아파트를 지을 수 있게 된 것이다. 부동산 시장에서는 일부 단지들의 사업성이 웬만한 재건축 아파트를 능가할 것이라는 평가도 나오고 있다. 하지만 현지 공인중개업소는 조용했고, 당사자들도 신중한 모습이다.

도시가 노후화되고 1기 신도시를 중심으로 재건축 논의가 불거지면서 주민들은 당시 성남시의 결정을 비판했다. 제2종·3종으로 분류된 곳과 달리 제1종 일반주거지역의 빌라단지들은 용적률을 더 높이기가 어려워 재건축이나 리모델링을 하는 것이 불가능했기 때문이다. 이에 주민들은 과거 종변경 과정에 성남시가 주민들의 의견을 충분히 수렴하지 않았다며 종상향을 요구했다. 

  

 

[성남시 분당구 구미동 까치마을건영빌라]

 

 

분당 빌라단지 1종→2종 주거지역으로 성남시에 따르면 1월 26일 열린 2023년 제1차 공동(도시계획·건축)위원회에서 분당 빌라단지(연립주택용지) 종환원 등 ‘2030년 성남시 도시관리계획 재정비(안)’이 공동위원회 심의를 통과했다.

성남시가 2월 6일 고시한 성남 도시관리계획(재정비 1차) 결정(변경) 조서에 따르면 분당구에서 기존 제1종 일반주거지역에서 제2종 일반주거지역으로 용도지역이 변경되는 곳은 야탑동 512·270·176·158 일원, 정자동 29 일원, 분당동 41·44-1·53·62-2·96·113·139 일원, 서현동 322 일원, 구미동 81·13·111·278-1 일원이다.

이에 따라 종환원을 통해 분당 내 17개 블록의 연립주택용지는 제1종 일반주거지역에서 제2종 일반주거지역으로 용도지역이 변경됐다. 분당 빌라단지의 경우 2종으로 종환원되면 용적률이 210%로 높아져 재건축의 길이 열리게 된다.

분당의 초기 빌라단지들은 과거 종 구분이 없는 일반주거지역이었다. 2004년 2월 성남시가 이 지역을 1종으로 정하면서 현재의 용도지역이 결정됐다. 종세분화는 해당 지역에서 지을 수 있는 건물의 용적률과 건폐율에 지대한 영향을 미쳤다. 2003년 6월까지 성남시는 일반주거지역에 짓는 건물에 대해 별도의 용적률·건폐율·층수 제한을 두지 않았다. 그러나 종세분화 후 제1종 일반주거지역은 용적률 100~200%, 건폐율 60% 이하로 정했고, 기존에는 없었던 층수 제한(4층 이하)도 생겼다.

 

 

 

 

현지는 조용…재건축되려면 시간 필요

 

아직까지 구미동 빌라단지 일대는 한산하다. 까치마을건영빌라는 물론이고 최대 수혜 단지로 꼽히고 있는 하얀마을그랜드빌에서도 임장을 왔거나 집을 보러 다니는 공인중개사와 손님 등은 별로 없는 듯하다. 당사자들도 신중한 모습이다. 고금리에 건설 경기도 좋지 않고, 재건축도 이제 시작이라고 생각해 크게 동요하지는 않는 것 같다.

1기 신도시 특별법으로 후방 효과를 얻을 수도 있고, 재건축을 진행하면서 기부 채납 등으로 용적률을 좀 더 높일 수 있게 된다는 측면에서 사업성이 더 좋아질 수 있다. 다만 종환원이 됐을 뿐이지 아직 정비구역 지정은 아니므로 지금부터 준공까지 10년 이상 시간이 걸린다고 봐야 한다는 측면에서 기간을 고려해 투자해야 할 것이다.