경매로 2억이나 비싸게 은마아파트를 산 이유

얼마 전에 경매의 장점이 단순히 부동산을 싸게 사는 데 있지 않고, 강남과 같은 토지거래허가구역의 아파트를 규제 없이 매수할 수 있다고 글을 적은 적이 있다. 아래 사례는 감정가와 비슷하게 낙찰을 받았지만, 요즘 강남 아파트 가격이 바닥을 다지고 오를 기미가 보이고, 더군다나 2년 실거주할 필요가 없으니, 갭투자로 투자금을 줄일 수 있다.

 

관심 커지는 토지거래허가구역 아파트 경매
의무 거주 2년 규제 적용 피해 투자자 관심
실거래가 반등한 4월 이후 낙찰가율도 상승세

서울 강남구 대치동 은마아파트 104㎡(이하 전용면적) 경매 결과가 화제라고 한다. 지난 5월 18일 서울에서 진행된 경매에서 50명 가까이 몰려 감정가 수준에 낙찰됐다. 12층에 위치한 이 아파트는 집값이 본격적으로 떨어지기 직전인 지난해 5월 감정평가를 받아 같은 해 11월 감정가인 27억 9000만 원에 첫 경매를 진행한 이후 두 번 연속 응찰자가 한 명도 없어 유찰됐던 물건이다. 아시다시피 지난해 하반기 이후 주택시장이 급격히 악화돼 매수심리가 바닥이었던 상황이었다. 감정평가 시기가 집값이 본격적으로 떨어지기 직전이었으니 꽤 높은 것처럼 보였다. 시중의 급매물보다 비싸다고 여겨졌으니 응찰자가 줄어들 수밖에 없다.

서울에선 경매가 한번 유찰될 때마다 최저 입찰가를 20%씩 낮춰 다시 경매를 진행한다. 이날 이 아파트 최저 입찰가는 두 번 유찰된 물건의 적용 기준인 감정가의 64%(17억8560만원)를 최저가로 경매를 시작했다. 그런데 이번엔 분위기가 달랐다. 최근 강남권 아파트 경매에서 보기 힘들 정도인 45명이나 응찰했고, 26억 5288만 9000원에 입찰한 김 모 씨가 새 주인이 됐다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 95%가 넘었다. 거의 감정가 수준에 근접한 낙찰이었다.

 

지켜보는 사람들은 조금 의아할 수 있다. 일단 이 단지 같은 크기 아파트는 이달 4일 24억3000만원(9층)에 실거래됐다. 인근 중개업소에 나온 매물은 24억~25억 8000만 원 정도다. 이번 낙찰금액이 시중 급매물이나 실거래가 보다 비싼 것이다.

주택 매수자들이 경매시장을 들여다보는 건 매매시장보다 싸게 사기 위해서이다. 경매를 통해 주택을 사는 절차는 매매보다 훨씬 복잡하고 돈도 더 들어간다. 그런데 도대체 왜 굳이 경매시장에서 시중 급매물 보다 비싸게 낙찰받는 사례가 나타난 것일까?

[서울 강남구 대치동 은마아파트 단지]

먼저 ‘토지거래허가구역’ 규제 효과를 이해할 필요가 있다. 은마아파트는 토지거래허가구역에 위치해 여기서 아파트를 매수하면 매수인은 의무적으로 해당 주택에 2년이상 거주해야 한다. 정부가 부동산 투기를 막을 목적으로 토지거래허가구역을 지정해 2년 의무거주기간 규제를 적용하고 있기 때문인데.

그러니 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 어렵다. 그런데 경매는 이야기가 다르다. 경매를 통해 토지거래허가구역의 주거용 부동산을 취득한 경우 이런 2년 거주 의무가 면제된다. 낙찰받은 이후에 직접 거주할 필요 없이 전세나 월세 세입자를 받을 수 있다는 얘기다.